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アパート経営のリスクとは?知っておくべき失敗原因と対策まとめ

 アパート経営には毎月の賃料収入を得られるなどのメリットがある一方で、さまざまなリスクがあります。そうはいってもどのようなリスクがあるのか、それによる失敗やその原因を知らなければ堅実なアパート経営の対策は立てられません。これからの記事を読むことで、アパート経営の失敗とその原因に対する理解を深めていきましょう。

アパート経営のリスクと対策方法とは

 アパート経営のリスクの事例として、まず経済・運用・建物リスクをあげていきます。また、それぞれのリスクだけでなく、その対策方法についても合わせて紹介していきます。

経済リスクとは

 まずアパート経営を始める際、すべて自己資金でまかなえるケースは少なく、多くの場合はローンを組んで借入をして物件を購入することとなります。借入した場合に影響が大きい、金利上昇リスクと地価下落リスクについて説明します。

経済リスクの原因1:金利上昇

 金利には固定金利と変動金利の2種類があります。金利上昇は、変動金利を選択している人に大きな影響があります。近年は金利が低い傾向があるため変動金利を選ぶ人も多いですが、金利上昇のリスクをより確実に回避するには固定金利を選択するか、資金に余裕があるときは繰上げ返済を積極的に行い、総返済額自体を減らすことでリスクを回避できます。また、ある程度金利が上がっても、その分家賃の値上げも期待できたり、人気があって利益を確保できたりするような担保価値の高い物件を経営することも、リスクを事前に回避するうえで重要になってきます。

経済リスクの原因2:地価下落

 アパートが建っている土地の価値は、物価や地域の環境に左右されて下落してしまう恐れがあり、その際には資産が目減りしてしまいます。景気や物価の影響は避けることはできませんが、環境の変化はあらかじめどのような土地を選ぶかで影響を少なくすることができます。極端に人口が減っている地域の場合は、景気や物価の影響がなくても地価が下落することが予想できるので避けるべきでしょう。地価の下落ができるだけ少ないところでアパート、マンション経営を行うのが安定経営の鍵です。また、金利上昇や土地下落の場合に備えて、自己資金をあらかじめ用意しておくことや、ローン返済に無理がないかなどを経営を始める前に見直すことが必要です。

運用リスクとは

 アパート経営をしていくうえで、家賃収入が得られなくなってしまう空室リスクと家賃滞納リスクなどの運用リスクがあります。収入減はローンの返済にも直結する深刻な問題ですので、あらかじめ対策を打っておきましょう。

運用リスク1:空室リスク

 空室リスクは、アパート経営リスクの中でも最大の問題です。どんな物件も入居者の入れ替えなどで、必ず空室が生まれてしまいます。そのための対策としてあげられるのは、より需要の高い物件を選ぶということです。選ぶポイントとしては、立地や周辺環境が良いことが重要になります。都心部への交通のアクセスが良いことや建物自体の設備が整っていること、周辺環境の治安やインフラなども重視しましょう。また、空室保証サービス=サブリースという方法もありますが、サブリースには物価の状況や運営会社の経営状態によって家賃下落のリスクもあるので注意が必要です。

運用リスク2:家賃滞納リスク

 家賃滞納リスクや騒音などの入居者に関するリスクは、空室ほど多くないと考えがちですが、厄介なリスクといえます。なぜなら日本では借地借家法により、入居者の権利が守られているため、万が一、賃借人が不良住人であるとの判断が下された人物であってもオーナーの意志で入居者に速やかに退居してもらうことが非常に難しいからです。オーナー側でできる対策としては、入居者の事前審査を強化し管理会社任せにしないことや、起こってしまった場合はオーナー自身で素早く対応することが求められます。また万一の家賃滞納に備えて賃料保証会社を付けることも方法の一つです。

建物リスクとは

 建物リスクとは、アパート自体の老朽化や火災・地震などの災害による損害の2点があげられます。災害には保険などで必ず備えをしておき、老朽化には積立などで十分な修繕費の確保が大事になります。

建物リスク1:建物老朽化リスク

 建物の老朽化は絶対に避けられないリスクです。放置すれば空室リスクに直結してしまうため、将来的な修繕費を想定した計画を立てることが重要になってきます。設備関係の故障などは予期できるものではないため、保険や積立などで資金を確保しておくことや、定期的に点検・交換するのも有効です。また、日々の清掃や管理体制によって老朽化を抑えることも可能なため、物件管理をおろそかにしないことも重要になってきます。

 また、建物に関しては減価償却が可能なため、減価償却期間の長い物件を購入するなども有効な対策です。修繕を管理会社にすべて任せていると管理費などの費用が想定外に多くかかってしまい、赤字転落の可能性もあるので、できるだけ自分で見積もりを取って最安の費用におさえる努力が大切です。

建物リスク2:災害リスク

 地震の多い日本では、地震や火災などの災害へのリスク対策をしておくことも必須になってきます。特に地震に対しては、第1に購入時までに周辺部を含めた被害の少ない立地を調べたうえで物件を購入すること、第2に複数の物件を抱えている場合には、同じ地域に集約させずにいくつかの地域に分散・設置させること、第3に地震・自然災害に備えた保険に入ることの3点が有効な対応策になります。また、火災に関しては、保険に入ることはもちろんですが、できるだけ周辺に木造建物が多いエリアを避けたうえで、鉄筋コンクリート造の建物を選ぶなどの対策が有効になります。

管理会社倒産リスク

 アパート経営を管理会社に依頼するオーナーも多いですが、管理会社が倒産した場合についてのリスクも考える必要があります。万が一、管理会社が倒産した場合のリスクとして、管理を委託していた家賃や敷金・原状回復費などが回収できなくなる点があげられます。対策としては、資本金が高い、創業年数が長い、従業員数が多い、空室保証サービス付き、営業力があって空室率が低い、実績・管理戸数が多いなどの経営の安定したリスクの少ない会社を選ぶことが重要です。

実際に起こったトラブル事例とは

 アパート経営を続けていくうえでのリスクとしてよくある、入居者と実際に起こったトラブル事例として、「ゴミ分別問題」と「家賃滞納問題」の2つについて取り上げていきます。

事例1:ゴミ分別問題

 入居者の中に無分別や、指定日以外にゴミを捨てる人がおり、困っているオーナーのケースです。そのままにしておくと回収されないゴミが溜まってしまうので、仕方なく分別し直しています。対策として、不適切に出されたゴミに注意を促す張り紙をする・ゴミ出し方法に関する資料やお知らせの配布・施錠式のゴミ箱の使用・周辺の美化などをしていますが、改善がみられません。また、管理会社や自治体に依頼・相談をしても、有効な対策をとってもらえない状況です。

 この場合は、防犯カメラの設置や、該当の住民に対して共益費または管理費を増額せざるを得ないと通知するなどの策が有効になります。この他にも騒音などの問題がありますが、いずれも入居審査の充実や、入居者・近隣住民とのコミュニケーションを取ることが大切になってきます。

事例2:家賃滞納問題

 賃借人が家賃を8カ月滞納し、困っているオーナーのケースです。賃借人から月末になると、分割で少しずつ払う意思があるかのように装ったり、病気を理由に「働けない」と言ったりなど、様々な言い訳をしてきます。オーナー側は契約解除の内容証明郵便を送ったものの、電話もつながらず、郵便を受け取ったかも不明なため、強制退去を希望しています。この場合、勝手に鍵を変えたり、物を処分するのは不法行為として損害賠償請求になってしまうため、立ち退き訴訟を起こすしかないのですが、費用も時間もかかってしまいます。

 未然に防ぐ方法としては、保証会社をつける、連帯保証人をつける、賃貸借契約書の約定を見直す、契約方法(普通賃貸か定期借家か)を検討する、入居申込の時点で申込者と連帯保証人の面談をするなどがあげられます。管理会社に任せる場合も、家賃保証がついているかによって、家賃回収や退去手続きなどのスムーズさも変わってきます。

リスクをおさえてアパート経営を始めよう!

 アパート経営で失敗しないためには、これまでに取り上げてきたような失敗事例を知ることで、まずどのようなリスクがあるのかについて事前に知っておくことが重要です。しっかりリスクについて把握したうえで健全なアパート経営をしていきましょう。

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