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不動産投資の利回りとは?業界を変える「RETech」にも注目

 不動産投資で成功するためには、まず利益が出る物件を見極める必要があります。そのためには、多くの人が指標にする不動産投資の「利回り」について正しく理解しておくことが必要です。
また、不動産とテクノロジーの掛け合わせで不動産業界の慣習を激変させると言われる「RETech」が出現しましたが、そのことを知っておくことで、効率的な投資物件探しに役立つと期待が持たれています。

不動産利回りの考え方

 「表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100」で計算します。マンションの一室を例にあげると、土地・建物費用3000万円で家賃月10万円の場合、年間収入は「10万円×12カ月=120万円」となり、表面利回りは「(120万円÷3000万円)×100=4.0%」と導かれます。実は物件情報に掲載されている利回りはほとんどが表面利回りで、ランニングコストが考慮されていないため、投資対象の候補選びのときの参考程度にとどめておきましょう。

表面利回りの計算方法

 「表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100」で計算します。マンションの一室を例にあげると、土地・建物費用3000万円で家賃月10万円の場合、年間収入は「10万円×12カ月=120万円」となり、表面利回りは「(120万円÷3000万円)×100=4.0%」と導かれます。実は物件情報に掲載されている利回りはほとんどが表面利回りで、ランニングコストが考慮されていないため、投資対象の候補選びのときの参考程度にとどめておきましょう。

実質利回りの計算方法

 「実質利回り={(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100」で計算します。同様にマンションの一室を例にあげると、土地・建物費用3000万円、家賃月10万円の場合、年間収入は「10万円×12カ月=120万円」ですが、年間支出(税金・管理修繕費等)20万円を考慮に入れて計算すると、実質利回りは「{(120万円-20万円)÷3000万円}×100=3.3%」と導かれ、当然ですが表面利回りよりも低くなります。また、実際にかかるコストは物件ごとに異なるため、購入検討にあたっては表面利回りよりも正確な収益力が判断できます。

不動産の利回りとリスク

 購入時の判断材料として利回りのみに注視するとリスクが高くなるので注意が必要です。年間収入が同じ場合、都心の好立地の物件は購入価格が高いため利回りは低くなりますが、空室になっても次の入居者がすぐ決まりやすいこと、将来的な賃上げも期待できること、売却するときに買い手が見つかりやすいことなどのメリットがあります。しかし同条件で、地方のはずれにある物件は購入価格が安くすむため利回りは高くなりますが、空室になっても次の入居者が決まりにくいこと、地域の衰退状況により賃料を下げざるを得ない可能性があること、売却するときに買い手がなかなか見つからないことなどのデメリットもあります。

利回りが高くなくても投資を検討できる物件とは?

 港区・目黒区の駅徒歩5分圏内などの立地が非常に良い物件、同立地で築年数が比較的浅い1Kタイプのバス・トイレ別物件、同条件で売買価格が相場または相場以下の物件、上層階や角部屋など同じ物件の他の部屋と比較して付加価値がある物件などが投資対象として価値が高い物件です。

利回りが高くても避けるべき物件とは?

 借地権物件、旧耐震基準で建てられている物件、管理状態が悪い物件、管理費・修繕積立金が高すぎる物件、地方で駅から遠い物件、売却がイメージできない物件などは、表面利回りが高くとも投資対象としての価値が低く、むしろリスクの高い物件なので特に初心者は避けるべきです。

3つの要素から利回りを考える

 人気のある条件では物件価格が高くなるため必然的に利回りが低くなり、人気のない条件では物件価格が安くなることで利回りが高くなります。人気物件の価格が高くなるのは、満室を維持しやすく、将来的な賃上げも期待でき、売却するときにも買い手が見つかりやすいなどのメリットがあるからです。逆に不人気物件の価格が安いのは、メリットが少ないためです。人気物件を判断するうえでの指標になり、不動産投資をする上で重要な「立地・築年数・居住形態」の3つの要素について説明していきます。

立地

 東京都心部に近いほど人気が高く、物件価格が高いため利回りが低くなり、都心部から離れていくほど物件価格が安くなるため利回りが高くなります。物件価格が高い場合は、高い利回りを維持するために必然的に家賃は高くなりますし、人気に見合った家賃ならば高いままの相場を維持できます。

築年数

 築年数が浅いほど、外見や印象及び耐久面・設備面などからも人気が高く、物件価格が高くなりがちです。そのため利回りが低くなりやすいです。逆に古い物件は人気が低くなる傾向があり、物件価格が安くなるため利回りが高くなります。

居住形態

 居住形態とは、居住用物件か、店舗・事務所などの事業用物件かどうかということです。居住用に比べて事業用の物件は、一度空室になると次が入りにくいため人気が低く、居住専用の物件より物件価格が安くなるため利回りは高くなりがちです。

儲かる利回りの目安

 投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や物件スペックなどによって大きく変わります。都心部の区分マンションなら、築20年くらいまでなら表面利回り6%前後、築20~35年であれば7~8%を上回れば、利益が出る利回りとして購入を検討する価値のある物件といえます。

都心のワンルームマンションの場合

 区分マンションの平均利回りとして、新築の場合は5%前後、築20年くらいまでが6%前後で、築20~35年くらいまでが7~8%といわれており、この数値以上あれば十分に高い利回りであるといえます。その際古い物件の場合は購入価格が下がるので利回り自体は高くなりますが、修繕費用などのランニングコストが余分にかかることも念頭に入れて考える必要があります。

都心の木造一棟物件の場合

 都心の木造一棟物件の平均利回りとして、新築の場合は5~6%、中古の場合は6~8%が相場です。中古の戸建て物件は購入時の状態そのままで運用するのではなく、リフォームやリノベーションを行って付加価値を上げて、さらに利回りを上げる手法をとる投資家が増えています。

利回りのいい物件を探す方法

 利回りのいい物件を探す方法として、インターネット上の不動産投資情報サイトがあります。不動産投資情報サイトとは、不動産投資家・大家さんのための収益物件の総合情報サイトで、全国の投資用物件・収益物件などの豊富な情報や不動産投資に役立つコラムなどが掲載されています。サイト上で立地・物件の種別・表面利回り・価格などで検索すると、希望の利回りの物件を簡単に絞り込むことができます。

不動産業界を変えると注目の「RETech」とは?

 「RETech」とは、英語で「不動産」の意味の「Real Estate」と「技術」の意味の「Technology」を合わせて作られた造語のことです。インターネット、AI、ビックデータ、VRなどを活用して、アナログ体質が長かった不動産業界のあらゆる不便さや不透明さを解消し、今後の不動産業界を変えていくものとして期待が持たれています。

「RETech」が誕生した背景

 「RETech」が誕生した背景として、従来の不動産業務にアナログなものが多いことや、業界内の不透明性・流動性の低さという問題があげられています。また国土交通大臣指定で不動産流通機構運営の「レインズ」(不動産流通標準情報システム)など、消費者である一般投資家から見て、業者でなければ見られない情報があるという「情報格差」が不動産取引の活性化を妨げる要因の一部として長年課題とされていたことがありました。

どのように「RETech」を不動産投資に活用していくか?

 「RETech」を取り入れたサービスの活用の最大の利点として、業界内のアナログな部分をテクノロジーの力を使って効率化することで、実際に不動産会社に出向かなくても物件探しや相談が無料でできることがあげられます。また、購入した物件の詳細や契約書をいつでも閲覧できるサービスや、購入だけではなく、その後の賃貸管理や資産マネジメントのサポートも利用できることなども利点の一つです。

「IESHiL」のビッグデータで現在の価格を査定

 IESHiL(イエシル)は 約9000万件の賃貸情報、売買履歴などのビッグデータをもとに透明性の高いデータ算出により、調査対象のマンションの現在の市場価値をリアルタイムに査定するサービスです。特許出願済みの中立なレイティングシステムにより、資産価値や利便性、治安・地盤・子育て環境などの項目を軸に、物件を多角的・客観的に評価している点が特徴です。

「RenosyⓇ」で購入から賃貸管理までトータルサポート

 RenosyⓇ(リノシー)は、「不動産投資」「リノベーション・リフォーム」「住まい・暮らし」など、不動産に関する様々な情報を発信するサイトです。今売りに出ている物件だけではなく全ての物件を見ることができ、売りに出されたら通知を受け取ることができるなど、売る側と買う側の情報格差をなくしていくことで、不動産市場の活性化・健全化に大きな期待が寄せられています。また、購入・売却時の面倒なプロセスはオンラインで済ませ、大切な決断や最終的な契約は、プロのスタッフが担当するなどの画期的なサービスも提供されています。

利回りを参考に「RETech」も取り入れて物件探しを

 膨大な物件の中から良い投資物件を見極めるためには、利回りは大切な要素のうちの一つです。ほとんどIT化されていなかった不動産業界が、市場にあふれる膨大な情報をデータベース化することで、「RETech」によって便利に変化しつつあります。これからの不動産投資には、ぜひこれらのサービスも利用しながら、効率良く、目的に合った投資物件を見つけていきましょう。

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