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不動産投資に失敗したくない!成功するためのポイントをつかもう

 「不動産投資に興味があるし、始めてみたい」と考えていても、不動産投資が初めての人は金額が大きい投資であるため失敗したくないと思う人も多いはずです。そして失敗への不安から、なかなか一歩を踏み出せていないのではないでしょうか。
そこで、本記事では不動産投資で失敗するときのよくある理由について解説し、失敗を避けて成功するためのポイントについて紹介します。この記事を読むことで不動産投資に成功するためのポイントが理解できるようになります。

不動産投資の失敗によくある3つの理由

 不動産投資を始めるうえで重要なのは「よくある失敗例を知り、同じ轍を踏まないようにすること」です。投資する額が大きい不動産投資では、失敗したときに失う財産の大きさを想像すると不安になりがちですが、先人たちの失敗事例に学び、気をつけておくことによって避けられる失敗は数多くあります。そして、失敗しなければ成功にぐっと近づきます。そこで、以下では不動産投資の失敗によくある理由について説明しています。この内容を読むと、不動産投資において失敗するさまざまな理由について理解することができます。

金利の条件や固定資産税について理解していない

 新築ワンルームの不動産投資に失敗する理由として挙げられるのが、金利の条件を理解しないまま投資してしまうことです。不動産投資では金融機関でローンを組んで不動産を購入する場合が多いです。その際、ローンの金利が返済初期に低くても、数年後、数十年後にはどれくらいになっているのか、金利が変動する場合は一番金利が大きいケースでも利益は出るのかといった計算をしっかりする必要があります。収入よりも支出が上回ってしまうような甘い見通しでの投資では失敗してしまうというのは簡単に想像がつくでしょう。また、ローンの返済だけでなく、固定資産税や積立金と管理費なども考慮したうえで投資をしないと失敗するケースが多いです。

設備の交換コストが高額になる

 想定外の設備の交換コストが不動産投資の失敗理由になることがあります。例えば、高額賃料物件では内装に良い材料を使用しているなどの理由から設備の交換コストが高くつく傾向にあります。エアコンの交換だけでも150万円ほどかかることさえあるのです。高額賃料物件ということでつけ加えると、そもそもそのような物件に住むことができるほどの収入があり、なおかつ高額な家賃を支払っても良いと考える人は一般的な賃貸に入居する人と比べてそう多くはありません。つまり、一度退居してしまうと次の借主が見つかるまでの空室期間が長期化しやすくなります。また、雪深い地域も設備費が高額になりやすいです。というのも、雪深い地域に特有の事情があり、特別な設備が必要になるケースがあるからです。

地方アパート経営における大学や工場などの撤退

 地方アパート経営を行う際に失敗する理由としては、物件周辺の大学や工場などの撤退があります。地方アパート経営では、賃貸物件を借りてくれる入居者として、近隣の大学や工場などに通う人を見込んで不動産投資を行うことがあります。というのも、地方は都会と比べてそもそも住民がそれほど多くなく、また不動産価格がそれほど高くないこともあり住民が持ち家に住みやすいと考えられるからです。そのため、頼みの綱の大学や工場がなくなってしまえば空室を埋めることが困難になり、採算が合わなくなってしまうケースがあります。このように、地方アパート経営では、大学や工場などが撤退してしまうことで不動産投資失敗となるリスクが高いのです。

不動産投資に失敗しないための対策方法

 失敗事例を避けるという対策だけでは、具体的な事例を知っていなければ失敗してしまう可能性もあります。そこで、具体的な失敗事例についての知見を積み重ねるという対策だけではなく、失敗を避けるために重要な不動産投資における心構えや考え方を身につけることも重要です。以下の内容を読むことで、不動産投資に失敗しないための対策方法を知ることができます。

投資と投機の違いを理解する

 不動産投資に失敗しないために理解しておかなければならないのが、「不動産投資は投機ではなく投資である」ということです。「投資」と「投機」は日々の生活において区別することなく「投資」と呼ばれがちです。しかし、投資は「長期的に資産を増やすために資本を投じて運用していくという性質のもの」、投機は「ハイリスク・ハイリターンで短い時間で勝敗が決まる性質のもの」という違いがあることをまず理解する必要があります。そして、不動産投資は投機ではなく投資であるため、長い期間をかけて資産を運用することを念頭に置くことが大切です。不動産投資では多くの場合、数十年単位でのローンを組んで物件を購入します。

セミナーなどに参加し専門知識を得る

 不動産投資で失敗しないためには、物件の条件や収支計算などのさまざまなケースについて考え、総合的で適切な判断を下す必要があります。その思考や判断を行うためには、用語や数値、計算方法、相場、ノウハウなどをしっかりと理解しておくことが重要です。これらの専門知識が不足している場合、十分な情報を集められなかったり、正しい判断を下すことができなかったりします。さらに言えば、不動産投資会社物件の管理会社などと十分なやり取りを行うことができないこともあるでしょう。不動産投資の初心者である場合は、専門家の意見を尋ねたり、セミナーに参加したりするなどして、投資を始める前に専門知識を得ることが重要です。そうすることで専門知識の不足によって失敗するリスクを回避することができます。

不動産投資は会社経営と心得る

 残念ながら、不動産投資は「良い物件を購入したら後は放っておいても収入が入る」というわけではありません。空室があれば入居者の募集、入居者への対応、退居者が出たらクリーニング、物件が古くなってきたら補修やリフォームなどといったように、物件を購入してからも物件を最大限活かして利益を生み出すために行わなければならないことがたくさんあります。まるで従業員や資産を活用して利益を追求する会社経営のようです。このように、不動産投資には経営者としての心構えが求められます。そして、経営者としてリスクヘッジするために、想定外に発生する空室や金利の上昇、物件価値や家賃の下落、自然災害などを予測することが大切なのです。

大手の不動産投資会社を選択する

 信頼できる不動産投資会社とやり取りすることができるかどうかという点は、不動産投資を失敗しないために重要です。万が一悪質な不動産投資会社を選択してしまった場合は、中古物件を購入する際に修理費が高額になるケースもあります。不動産投資会社のなかには「物件が売れれば良い」と考え、十分な説明や誠実な説明を行わないまま契約を進めようとする会社も存在するからです。中小の不動産投資会社がすべてそのような不誠実な会社なわけではありませんが、リスクを抑えるためには、実態がどのようなものか確認しやすい大手で実績が豊富な不動産投資会社を選択するようにしましょう。

不動産投資に成功するためのポイント

 不動産投資に成功するためには「用途・立地・購入時期・資金調達・建物」という5つの意識すべきポイントがあります。用途や立地によって、現在と将来における需要と供給、そして賃料の相場などに違いが出てきます。購入時期によって支出額が変わり、不動産投資による利回りや売却時との差益の大きさに影響が出てきます。資金調達については物件の運用の自由度や物件を手放す事態に直面するかどうかといった点に関わってきます。そして建物は入居のニーズや運営時の経費、税金や売却時の金額などに影響します。これら5つのポイントのうちどれが欠けても不動産投資に失敗する可能性があるというほどの重要なポイントのため、じっくりと情報収集をすることが大切です。

失敗しない不動産投資をするために

 多くの物事に当てはまることではありますが、不動産投資においても「情報」が重要な役割を担っています。良い物件を購入できるかどうか、その物件が良い物件かどうか、買うべきか否かといった判断、そして失敗を防げるかどうかなどは正確で鮮度の良い情報があってこそです。そのため、初めて不動産投資をする人はまずセミナーに参加する、さまざまな専門家から知識を得るなど、投資をする前に情報収集を行うことが大切です。しっかりと情報を集め、失敗しない不動産投資を目指しましょう。

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