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アパート経営に失敗しないためには?知っておくべき事例と対策

 近年、相続税などの節税対策としての活用や、会社規程で副業が禁止されているサラリーマンでも始められる、仕事をしながら続けやすい投資として注目を集めているというアパート経営ですが、あなたも考えたことはありませんか。この記事ではアパート経営に失敗しないためにぜひとも知っておきたい、様々な失敗事例と対策・回避策を紹介します。

なぜアパート経営に失敗するのか

 アパート経営に多い失敗ポイントとして代表的な自己資金の少ない長期ローンの破綻、一括借り上げ・サブリースによる賃料値下げによる返済計画の破綻、建物の老朽化による予想外の出費による破綻についての事例を紹介します。

自己資金の少ない長期ローンの破綻

 もともとの自己資金自体がほとんどない状態の人が、フルローンを使って自己資金0でアパート経営を始めると失敗するケースが多いといわれています。不動産投資にかかる資金は、諸費用などを含めたローンの返済だけでなく、購入時の不動産取得税や、毎年かかる固定資産税などの税金対策に回す資金のことも考えに入れておかないと、予想外の空室増加による収入減少や、修繕費用などがかさんでローンの支払いができなくなってしまうことがあります。自己資金0というのは、不動産投資用の資金を持たずに始めてしまうことを意味しており、ランニングコストによって赤字になった途端にローン返済ができずに破綻してしまう危険な状態でもあるのです。

サブリースによる賃料値下げ

 本来は便利な制度であると思われていたサブリースによる賃料値下げが原因で失敗するケースも非常に多くなっています。サブリースとはオーナーから不動産管理会社が一括借り上げした物件に対して転貸するシステムです。オーナーにとっては満室でなくても一定金額が入り、建物管理も必要ないので人気のシステムともいえます。しかし、契約当初は30年家賃保証とうたっていても、2~5年程度で賃料の見直しがされることがほとんどで、30年間全く同じ賃料が保証されるわけではないことに注意が必要です。
余裕のない返済計画を組んだ場合、賃料値下げによりローンが支払えなくなる場合が多く、かといって賃料値下げ拒否を行うと管理会社から契約を解除されてしまいます。その一方で、原則オーナー側からの解約ができないため、実はオーナー側に非常に不利な契約になっているのです。

建物の老朽化

 建物は年数の経過とともに老朽化していくことは避けられません。相場より格安の築古アパートを購入した場合などに多いのは、購入後すぐに設備不良が発覚し、リフォーム費用や高額な修繕費を支払うことになってしまうケースです。築古アパートは周辺相場より低い家賃設定でなければ、入居者を集めることができないので、購入後、何も手を加えない状態のままでは実質的な高利回りは期待できません。格安・築古物件購入時は、建物の老朽化や設備の経年劣化に備えたリフォームのための資金を念頭に入れていないと失敗してしまうという例になります。

実際にアパート経営で失敗した人の声

 アパート経営に関して、経営乗り出しをすすめるような成功例の記事は数多くあります。しかし、本当に知りたいことは、耳触りのいい言葉で固められた成功例の話ばかりではなく、実際に失敗した事例や、失敗した場合どうなるのかについてではないでしょうか。

返済期間の短さと税金対策不足による失敗例

 そこで紹介するのが、漫画家まりおさんのブログ(参考ブログ:僕と投資と樹海の日々)です。まりおさんが失敗した原因は、ローンの返済期間の短さと、税金対策不足でした。いくら利回りの良い物件でもローン返済期間に余裕が全くない状態だと、赤字転落した場合に自己負担する額が高くなってしまいます。また、購入前は収入が少なかったところから、入ってくる家賃によって「収入」が増加します。しかしこれは見かけ上のことで、実際に入ってくる収入は、ほとんど返済とランニングコストで残らない状態です。にもかかわらず、物件を「資産」の増加として見られ、さらに「収入増加」によって国民健康保険税などの税金が激増するので、莫大な金額がかかり赤字に転落してしまいます。これによって家賃が高騰してしまった市営住宅を出ることになった点も痛手となり、結果的に物件を売却し、借金が残る形となってしまいました。
この事例を糧に、収入が増加した場合の税金対策や、ローン返済期間の見直しを検討することをおすすめします。

市場価値やサブロースリスクなど情報不足による失敗例

 数少ない失敗体験を載せているブログが、こちらのサラリーマンの人が赤裸々に綴っているブログ(参考ブログ:不動産投資で地獄を見たブログ)です。3件の物件について書かれていますが、都内ワンルームマンションの場合は、修繕費用がかさみ、賃料下落によるサブリース契約解除によってローン返済だけが残ってしまい、物件は塩漬け状態だといいます。この人の失敗の一番の原因は、購入する物件の市場価値やサブリース契約のリスクなどをよく知らずに、不動産会社からの情報だけで判断してしまったことにあります。
一般に不動産が塩漬け状態になってしまう根本的な原因は、買ったあとの市場の流れを予測できないことにあります。不動産の現在と将来の価格を把握し、予測することがもっとも重要だということを肝に銘じましょう。

失敗しないためにおさえるべきポイント

 ここでは、これまでに紹介した失敗するケースや実例から学ぶ、失敗しないためにおさえるべきポイントを紹介します。

ポイント1:妥協しない立地・環境

 不動産の立地によって、ほぼ空室のリスクは避けられるため、妥協しない立地・周辺環境が決め手となってきます。特に、都心部や駅から近い物件は入居者が見つかりやすいといえるので、最寄り駅の路線についても十分に検討しておきましょう。
またスーパーやコンビニエンスストア、飲食店も多く病院や銀行など便利な暮らしができるエリアを選定することで、満室経営も可能になります。入居者を意識して、ファミリー物件であれば周辺に幼稚園や学校などがあるか、治安の良い住宅街かなどの点も考慮に入れて物件探しをしましょう。いずれにしても妥協した分、あとで失敗に繋がってしまう可能性が出てきます。

ポイント2:入居者を想定した間取り・設備

 物件の間取りを新たにデザインするのであれば、オーナーとしては入居者を想定したデザインを考えることも重要です。中古物件であれば、必ず内見して物件の印象を第三者の目線で見定めるようにしましょう。大学近隣にはワンルーム、治安の良い住宅街にはファミリー向けなど立地条件にふさわしい間取りにします。また、単身者向けの物件の場合はその利便性も考えて、宅配ボックス・防犯カメラ・24時間ゴミ出し可能などの設備も重要なポイントになります。

ポイント3:周辺相場より賃料を安く設定

 家賃設定を周辺相場より少し低めに設定することで、年数が経っても家賃を一定に保てることがポイントです。入居者を入れやすくしながらも、築浅のうちだけ高く、築古になると安くというように、極端に家賃を変動させずに長い年数安定した収入が得られます。最初は儲けばかりに目が行ってしまうこともありますが、長期的な視点でアパート経営に取り組むようにしましょう。

ポイント4:家賃滞納に備える

 アパート経営は、マンション経営と比較すると、一件あたりの賃料が低く、一件の家賃から得られる儲けはさほど多くないので、家賃滞納が重なると大きな痛手となります。それに備えるためにも、問題のありそうな人を初めから入居させないように入居者の選定に力を入れることや、滞納時の対応を素早くすることも重要です。それに加えて、家賃保証会社を付けておくことで万一の家賃滞納時のリスクを少なくすることができます。

ポイント5:建物の修繕費を確保

 建物の老朽化は空室リスクに直接繋がってしまうため、初めから修繕費を想定した計画を立てることが重要になります。しかし、日々の清掃や管理体制によって老朽化を極力抑えることも可能なため、物件管理をおろそかにしないようにしましょう。また、建物に関しては、減価償却が可能なため、減価償却期間の長い物件を購入するなども有効です。

ポイント6:災害に備える保険

 災害のリスクは避けて通れないものですが、購入時に災害の少ないエリアを選定することや、物件をいくつかの地域に分けて所有することでリスク分散となります。もっとも重要なのは保険への加入であり、火災保険だけでなく地震保険も検討する必要があります。

ポイント7:金利上昇・土地下落に耐えるべく計画性を持つ

 アパート経営をはじめとした不動産投資には、急なトラブルや修繕に対応できる資金を用意しておく必要があります。そのため、収支計画を良く考えて、借り入れたローンとの返済バランスがとれているかが重要になってきます。そのうえで、万一の金利上昇の場合でも返済できるように余裕を持つことや、土地下落や将来売却する可能性も含めて立地選定をすることも大切です。

ポイント8:管理会社は選ぶべき

 管理会社は大事なアパート経営のパートナーですので、よく調べて選ぶべきでしょう。入居者募集に強い会社は多いですが、その会社が建物管理に強い会社とは限りません。過去の実績や管理戸数などから判断して、自分に合った管理会社を選びましょう。

失敗しないポイントをおさえて不動産投資をしよう!

 アパート経営は、入居者募集だけでなく物件の管理なども考えて、自分の方針に合った不動産管理会社を活用することが大切です。これまで紹介した失敗しないポイントをしっかりとおさえて、堅実な不動産投資を始めてみましょう。

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