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知っていれば怖くない!不動産投資ローンの基本と金利比較

 初心者の状態で不動産投資を始めるにあたり、全額手持ちの現金ではなく、物件を買うためのローンを組みたいと思っている人は多いでしょう。でも、現時点での自分にローンが組めるのか、そもそもどんなローンがあるのか不安に思う人も多いのも事実です。ここではローンの基本情報からローン会社の金利比較までを紹介します。

不動産投資ローンの基本のキ

 不動産投資とは投資であるにもかかわらずローンを組んで投資対象の物件を購入できるという大きな特徴があります。ここでは不動産投資の基本の説明として、不動産投資ローンの特徴や、不動産投資のローンの種類について説明します。

不動産投資ローンとは

 不動産投資のローンは、不動産担保ローンやアパートローンと呼ばれ、住宅ローンとは全くの別物です。購入時点での自己資金が少なくても、購入した建物を担保とすることで金融機関から融資を受けることができる仕組みのものです。

ローンの種類

 不動産投資のローンは住宅ローンのように自己資金にプラスして足りない分を融資してもらう通常のローンに加えて、自己資金なしで物件の購入費用の全額を融資してもらえるフルローンと、フルローン融資に加えて諸費用まで含めた金額を融資してもらえるオーバーローンの2種類があります。

不動産ローンのメリット・デメリット

 不動産投資ローンの基本の種類を知って、ぜひ不動産投資を始めたいと思う人もいるでしょう。ここでは投資をするにあたってローンを組むメリット・デメリットについて理解していきましょう。

ローンを組むメリット

 ローンを組んで不動産投資をすることにはメリットが3点あります。まず第1に決算状況などの信用度に、購入物件の担保提供による信用を加えて融資審査を行うことができるという点です。第2にカードローンなどに比べると、長期間低金利で高額の借入れができるという点です。第3にレバレッジ効果がのぞめる点です。レバレッジ効果とは少ない自己資金で、収益物件によって多くの利益を得ることです。自己資金が少なくともローンを組めれば収益性の高い物件を購入できるというのが大きなメリットです。

ローンを組むデメリット

 当たり前ですが、ローンを組むということは借金をするということです。借金をするからには借りた分の資金に利息をつけて返済しなければなりません。ローンを組むデメリットとしては、第1に不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高いという点があげられます。第2に返済ができなくなってしまった場合に、担保である不動産を失ってしまう可能性があるため、購入前に返済シミュレーションを行うことを徹底する必要があります。また、登記費用・印紙代・返済事務取扱などの手数料もかかるので、その部分の費用のことも考えなければなりません。

不動産投資における固定金利と変動金利どっちがいいの?

 不動産投資ローンにおいても住宅ローンや他のローン同様に、固定金利と変動金利があります。ここでは金利について、それぞれのメリット・デメリットをあげ、ローン返済の元利均等返済と元金均等返済についても合わせて紹介していきます。

固定金利

 金利というのは、借りている額に対して支払う利息の割合のことで、固定金利と変動金利の2種類があります。固定金利は金利が上昇しても借入れ時の金利で返済額が決まっていることがメリットです。返済計画は立てやすいですが、将来的に金利が下がっても返済額は変わらないことがデメリットになります。将来的な返済計画がしっかりしている人に適したローンです。また金利を固定するといっても、全期間固定するものと、一定期間固定したあとに変動金利に切り替わる期間選択型も存在します。返済中のライフプランで教育費など大きなお金が一定期間かかる人が計画的に返済するのに向いています。

変動金利

 変動金利のメリットは、借入れ後に金利が低下した場合は、返済額も減少する点にあります。一方で借入れ後に金利が上昇した場合、返済額も増加するので返済計画が立てにくい特徴があります。万一、将来的に金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合もあるので注意が必要です。ローンを早く完済できる人に向いている金利で、もともとの金利が安いので繰上げ返済を積極的にすることで返済期間の短縮をはかるのが総返済額を少なくできます。
変動金利・固定金利どちらで組むのかは、不動産投資の目的によって変わります。例えば、相続で譲り受け、売却予定がない場合は金利が低いときを狙って固定金利を、途中で売却する予定があるのなら固定金利期間選択型で短期の固定金利か、変動金利にするなど、目的に合った金利を選ぶのがよいでしょう。

ローン返済の返済方法の比較

 不動産投資ローンに限らず、住宅ローンなどの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。ここではそれぞれの特徴やメリット・デメリットについて説明します。

元利均等返済

 元利均等返済とは、毎月の返済額が一定の返済方法です。そのため返済計画が立てやすく、元金均等返済よりも最初の返済額が少ない点がメリットになります。デメリットとしては、借入金残高の減りが遅く、総返済額が元金均等返済よりも高くなる点があげられます。

元金均等返済

 元金均等返済とは、毎月の元金の返済額が同じ返済方法です。元金の減少が早いので返済していくにつれ返済額が少なくなり、総支払利息や総支払額が少なくて済むことがメリットになります。デメリットとしては、最初の返済額が多くなる点があげられます。

不動産投資でローンを組めるオススメ金融機関

 ここでは不動産投資ローンを利用できる日本の代表的な金融機関を紹介していきます。政府系の日本政策金融公庫とネット銀行系のオリックス銀行を例として、金利などの特徴も踏まえて説明します。また、ノンバンク銀行とは何かについても解説します。

ローン会社の種類

 不動産投資ローンを利用できる銀行には、いくつか種類があります。政府系の日本政策金融公庫や、みずほ銀行などのメガバンク・都市銀行系、三井住友信託銀行などの信託銀行系、オリックスやセゾンなどのネット銀行系、スルガ銀行などの地方銀行・信用金庫系の大きく5種類に分けることができます。銀行によってこれまでに紹介した金利や返済方法が異なることはもちろんのこと、繰上げ返済の不可や保証人の有無なども異なるため、自分に合った銀行を見つけることが大事になります。また、借主の年収別に利用しやすい銀行を比較すると、目安として500万円以下は日本政策金融公庫やノンバンク、500~700万円は地方銀行、700~1000万円はオリックス銀行などネット銀行系、1000万円以上はメガバンク・都市銀行系という傾向になります。

日本政策金融公庫

 政府系銀行の日本政策金融公庫は、社会的弱者(若者・高齢者・女性)を優遇し、1%後半からと低金利であり、固定金利・保証人不要であることから人気が高くなっています。担保に物件を提供することや不動産賃貸業であることがローンを組む条件となります。また、借入期間として女性は最大15年(20年)借り入れ可能ですが、男性は29歳までと55歳以上が最大15年、30~54歳は最大10年となることも注意が必要です。借入期間が15年までの金利は1.25~1.85%と幅がありますが、担保として提供する自宅や実家など物件の評価額によって決まってきます。
借主の年収が500万円以下でもローンが組めるため大変人気で、女性や29歳までと55歳以上などの好条件で組むことのできる人には合っている金融機関です。

オリックス銀行

 オリックス銀行をはじめとするネット銀行とは、窓口を持たずにインターネットのみで預金や融資を行う銀行のことです。実店舗や行員を持たないため、通常の銀行と比べて固定経費がかからない分、顧客へのサービスが高いともいえます。オリックス銀行の場合は、金利3%前後であり、区分から一棟まで・新築から中古の建物までなど、さまざまな不動産投資ニーズを対象としています。新設法人でも融資を受けられ、エリアも比較的広い点で人気があります。
目安となる借主の年収額は700~1000万円と地方銀行よりは高めですが、ローン上限年齢が79~84歳に引き上げになり、30代の人であれば最長45年ローンを組むことができるので、毎月の支払額が少なくできるのも特徴です。

ノンバンクとは

 ノンバンクとは、預金を受ける業務をせずに融資業務のみを行う金融機関のことです。顧客からの預金を受けないため、資金を系列の銀行などから借り入れて貸し出しています。そのため銀行等と比べて金利が高く、返済期間は短い傾向があるのが特徴です。銀行などで借りられない場合でも、ノンバンクは貸し出してくれる可能性があります。不動産投資の場合、金利は3~5%前後と若干高めです。ノンバンク系としては、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、セゾンファンデックスなどがあります。

不動産投資ローンを正しく活用しよう

 どのローン会社を利用してローンを組むかも重要ですが、まずは利回りを計算して金利シミュレーションを行うことが必要不可欠です。そして、ローンを組んだ後の不動産の管理計画や返済計画をしっかり立てて、いかに事業として運用していくかを考えるのが大切になります。不動産投資ローンを正しく活用して不動産投資を成功させましょう。

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